过完年了,各种应酬要告一段落。其实,过年的饭桌上,就是经济的缩影。今年春节很少听到谁谁说又赚了钱,多数人都感慨钱不好挣、一年几乎白忙,还有人自嘲道只要不倒闭,活着就好。

聊着聊着,话题就会转到房子上,有人觉得房价太高,有人觉得房价该跌,有人埋怨房价不涨……为什么一到房子大家的观念就会出现分歧呢?这说明对房价、对楼市的认知逻辑还没有统一,莫衷一是的背后,是脱离了楼市的本质仅凭臆断去揣摩房价走势的结果。

房价上涨的逻辑是货币

房价为什么会一路上涨,那必须是跟着货币量增加而上涨;否则市场上就100万的货币量,无论如何也卖不出200万的房子。

货币量随着经济发展必然是一路上涨的,但不可能超过经济总量的发展。从1978年到2018年,我们的金融资产从220亿增长到260万亿,增长了1.2万倍;而我们的GDP总量从3678.7亿增长到90万亿,增长仅仅244倍。

也就是说,如果不进行资产配置,当年的万元户,将承受年均16%的贬值,到今天能剩下50块钱吗?残值不足当年的1%。

所以人们要买点什么,保住自己的钱;简单实用上手快的投资,也就是买房子了,它同时是少有的随着通胀一起“膨胀”的资产,而且这么多年一直受到“偏爱”。即便当时不明白这样的道理,现在回看也应该有所思。

永远上涨的幻象已经改变

“偏爱”不能是永恒的,通胀也不能是永恒的。

过度通胀会带来一系列的风险,上世纪是挤兑和经济危机,如今则是资产价格暴跌和金融危机。

前车之鉴,后事之师,我们不能重走老路,所以就要“去杠杆”“去产能”“去库存”,把通胀的副产品,分散压力到经济生活中的各个部门。

这一轮,当仁不让的,居民部门扛起了负债的大旗,方式就是买房。

如今双方的技能都用光了,该停下来缓缓神。这就进入了通缩周期。

在通缩周期中,赚钱逻辑正在进行着悄然的改变。和房子有关的,就是资产价格难以大幅度膨胀,一、央行货币不宽松,二、金融没杠杆,三、居民口袋空空,拿什么无休止地支撑膨胀的资产价格?

有人说得好,别指望房价暴跌,暴跌了你也买不起房,倒有可能扛一麻袋钱去买馒头;但也不能指望再次暴涨,还无休止的让房价上涨,结果也只有暴跌。这一轮房价,最终呈现了“厂”字形的轨迹——上涨之后,高位平盘,部分微跌。

盲目投资房产,终将成为赌局

然而依旧有人会问,那么现在到底买哪里的房子好呢?

如果还想保值增值,那么就去有通胀趋势的地区买,中国没有去外国;三四五线城市肯定没戏,水和人口不流出就烧高香了;一线城市特别香,就看能不能抢到了。至于说什么找到价格洼地,基本上靠蒙。当年谁敢押宝通县?当年谁又敢置业浦东?没有人知道真相,除了发牌人和制定规则的人。

市场中没有永恒涨价的资产,也没有永远不变的规则;钱是死的,人是活的,与其绞尽脑汁去买一套房,不如看看其他市场、其他资产的情况;如果真的找不到适合自己的配置方式,那也许就是现金为王的时候了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。